HVD informiert

    Gibt es keinen Genehmigungsbeschluss durch die Wohnungs-eigentümergemeinschaft (WEG) für den Bau eines Gartenhauses auf einer Sondernutzungsfläche, ist das Gartenhaus zu entfernen. Das hat das Amtsgericht München (AG) in seinem kürzlich veröffentlichten Urteil vom 16. Oktober 2014 entschieden.

    "Hier war es die erhebliche Beeinträchtigung der Eigentümer insbesondere durch die Farbgebung und die zu erwartenden erhöhten Lärmemissionen, welche die Entscheidung zugunsten der anderen Eigentümer ausgehen ließ. Anders könnte eine Entscheidung im Falle unerheblicher, nur geringfügiger Beeinträchtigungen aussehen" kommentiert Rechtsanwältin Annett Engel-Lindner, Referentin für Immobilienverwaltung im IVD, das rechtskräftige Urteil.

    Quelle: Immobilienverband IVD

    Die Vermieterbescheinigung ist zurück. Seit dem 1.11.2015 müssen Vermieter Mietern wieder schriftlich den Ein- und Auszug bestätigen. Vor über 10 Jahren war dies abgeschafft worden.

    Das neue Melderecht, das bereits 2013 von Bundestag und Bundesrat verabschiedet worden ist und nach einer längeren Übergangsfrist in Kraft getreten ist, hält eine Neuregelung parat, die Vermieter kennen und berücksichtigen müssen: Die Wiedereinführung der sogenannten Vermieterbescheinigung (Wohnungsgeberbestätigung).

    Vermieterbescheinigung ist wieder Pflicht
    Vermieter sind wieder verpflichtet, bei der An- und Abmeldung des Mieters beim Einwohnermeldeamt mitzuwirken. Der Vermieter bzw. eine beauftragte Person - z.B. der Verwalter - muss dem Mieter den Ein- bzw. Auszug innerhalb von zwei Wochen schriftlich oder elektronisch bestätigen. Durch die Vermieterbescheinigung soll Scheinanmeldungen wirksamer begegnet werden.

    Die Bestätigung muss folgende Daten enthalten:
    · Name und Anschrift des Vermieters
    · Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Einzugs- oder Auszugsdatum
    · Anschrift der Wohnung
    · Namen der meldepflichtigen Personen.

    Bei Verstößen droht Bußgeld
    Wer die Vermieterbescheinigung nicht oder nicht richtig ausstellt, muss mit einem Bußgeld von bis zu 1.000 Euro rechnen. Wer einem anderen eine Wohnanschrift anbietet, ohne dass dieser dort tatsächlich einzieht oder einziehen will, muss mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 Euro rechnen.

    Quelle: Haufe Verlag

    Auch bei erheblichem Leerstand in einem Mehrfamilienhaus sind die Kosten für Warmwasser grundsätzlich mindestens zu 50 Prozent nach Verbrauch umzulegen. (BGH, Urteil v. 10.12.2014, VIII ZR 9/14)

    Quelle: Haufe Verlag

    - Niedrige Zinsen und steigende Einkommen gleichen Preisanstiege aus
    - Immobilien im Berliner Osten am erschwinglichsten
    - Interessenten sollten jetzt kaufen

    Die Erschwinglichkeit von selbstgenutztem Wohneigentum hat einen historischen Höchststand erreicht. "Trotz moderat steigender Preise sind Immobilien erschwinglicher als jemals zuvor", erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. "Wichtig für die Betrachtung der Leistbarkeit einer Immobilie sind nicht nur die Preise. Erst mit der Hinzunahme der Faktoren Zinsen für Baukredite und verfügbares Einkommen wird das Gesamtbild deutlich." Die Bauzinsen sind im vergangenen Jahr nochmals deutlich gefallen und die Löhne sind vergleichsweise stark gestiegen, so dass die monatliche Belastung durch die Bedienung des Kredites geringer geworden ist.

    Der vom IVD berechnete Index fasst diese drei Faktoren zu einer Kennzahl zusammen und gibt Auskunft darüber, inwieweit es für einen durchschnittlichen Haushalt finanziell möglich ist, eine Immobilie zu erwerben. Ein hoher Wert zeigt eine gute, ein niedriger Wert eine schlechte Erschwinglichkeit an. Mit einem aktuellen Indexwert von 139 liegt sie noch über dem bisherigen Allzeithoch von Ende 2012, als der Index einen Wert von 134,6 erreicht hatte. "Der Höchststand ist ein guter Zeitpunkt für deutsche Mieterhaushalte, über den Erwerb ihrer vier Wände nachzudenken und damit einen zentralen Beitrag zum eigenen Vermögensaufbau und zur Versorgungssicherheit im Alter zu leisten", erklärt Schick.

    München der teuerste Markt, Berliner Osten am erschwinglichsten
    Die erschwinglichsten Eigenheime in den deutschen Großstädten gibt es in den östlichen Bezirken Berlins. Hier beträgt der Wert 139,45 (Vorjahr 123,09). "Ein durchschnittlicher Haushalt muss im Ostteil der Hauptstadt rund 18 Prozent seines Einkommens zur Finanzierung der eigenen vier Wände ausgeben", erklärt Schick. "Dies entspricht rund 620 Euro im Monat." Im Westen Berlins ist ein Eigenheim weniger leicht erschwinglich und der Wert beträgt 105,98 (Vorjahr 94,68). An zweiter Stelle steht Dresden mit einem Wert von 135,18 (Vorjahr 123,13). An dritter und vierter Stelle folgen Leipzig (132,59; Vorjahr 120,78) und Hannover (130,18; Vorjahr 118,58). Auf dem fünften Platz der erschwinglichsten Großstädte kommt bereits Hamburg mit 124,77 Punkten (Vorjahr 113,65). "Der günstige Wert für Hamburg erklärt sich durch das gute Verhältnis des verfügbaren Einkommens zum Immobilienpreis", erklärt Schick. Den niedrigsten Wert und damit die geringste Erschwinglichkeit hält nach wie vor München mit einer Punktzahl von 58,65 (Vorjahr 53,42). "Der Münchner Immobilienmarkt ist seit Jahren der teuerste in Deutschland", stellt Schick fest. "Die Erschwinglichkeit ist im Jahresverlauf zwar leicht gestiegen, dennoch muss ein durchschnittlicher Haushalt fast 43 Prozent seines Einkommens für die Immobilienfinanzierung ausgeben." In Frankfurt am Main (76,76; Vorjahr 69,92), Stuttgart (78,63; Vorjahr 71,63) und Düsseldorf (78,95; Vorjahr 71,92) sind Eigenheime ebenfalls weniger leicht erschwinglich.

    In Städten mit einer Bevölkerung zwischen 100.000 und 500.000 Einwohnern ist das durchschnittliche Erschwinglichkeitsniveau für Eigenheime höher als in Großstädten. "In den Mittelzentren sind die Preise für Wohneigentum tendenziell niedriger, so dass auch die Erschwinglichkeit etwas höher ist", sagt Schick. Die erschwinglichsten Einfamilienhäuser gibt es in Braunschweig (163,10) vor Bielefeld (160,71). In diesen beiden Städten belastet die Finanzierung das Haushaltseinkommen nur zu etwa 15,5 Prozent. Die unerschwinglichsten Mittelstädte sind Freiburg (83,05) und Mannheim (85,03).

    Die erschwinglichsten Einfamilienhäuser gibt es in strukturschwachen Regionen, in denen die Hauspreise durch den demografischen Wandel seit Jahren sinken. So werden in Städten wie Wittenberg, Bremerhaven oder Pirmasens Indexwerte von deutlich über 200 erreicht.

    Prognose für die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien
    Für das kommende Jahr erwartet der IVD eine leichte Abwärtsbewegung der Erschwinglichkeit. "Die Zinsen für Immobilienkredite können kaum mehr niedriger werden", prognostiziert Schick. "Die Preise für Wohneigentum werden voraussichtlich weiter moderat steigen. Kaufinteressenten sollten daher jetzt zuschlagen, da eine höhere Erschwinglichkeit von Wohneigentum in zahlreichen deutschen Städten kaum mehr zu erwarten ist."

    Grundlage des IVD-Erschwinglichkeitsindex finden Sie hier.

    Für den Erschwinglichkeitsindex wurden die Preise für freistehende Einfamilienhäuser mit mittlerem Wohnwert in Deutschland zugrunde gelegt. Neben den Immobilienpreisen wurden die jeweiligen Zinsen für Wohnungskredite für den Erschwinglichkeitsindex verwendet. Bei der monatlichen Belastung für das Annuitätendarlehen wurde von einem Zeitraum von 30 Jahren für die vollständige Tilgung des Immobilienkredites ausgegangen. Der Berechnung wird zugrunde gelegt, dass das Einfamilienhaus mit 25 Prozent Eigenkapital und 75 Prozent Fremdkapital finanziert wird. Mit Hilfe der Preisspiegeldaten des IVD, Zeitreihen zu Wohnungskreditzinsen sowie dem verfügbaren Nettohaushaltseinkommen (Daten von MB Research) wurde der IVD-Erschwinglichkeitsindex der letzten 15 Jahre berechnet. Die Preisspiegeldaten wurden nach der Anzahl der Einwohner in den berücksichtigten Städten gewichtet.

    Quelle: Immobilienverband IVD

    Der Vorsitzende des CDU-Parlamentskreises Mittelstand, Christian von Stetten, fordert, im Entwurf des Mietrechtsnovellierungsgesetzes Regeln für Mietspiegel aufzunehmen, in denen die ortsüblichen Vergleichsmieten ausgewiesen werden. Das SPD geführte Justizministerium lehnt eine Änderung des Gesetzentwurfs jedoch ab. Über den Streit zwischen Union und SPD berichtet der aktuelle Spiegel.

    Zudem will die Union auch beim so genannten Bestellerprinzip Korrekturen durchsetzen. Die CSU hat aus dem Bayrischen Justizministerium verlauten lassen, dass die hiesigen Ausführungen beim „Bestellerprinzip“ nicht so bleiben dürfen und fordert Nachbesserungen. Seit Anfang Januar bemühen sich CDU/CSU um konstruktive Gespräche mit der SPD – doch bis heute bleibt die SPD bei ihrem Standpunkt und bewegt sich keinen Millimeter von ihrem bisherigen Gesetzentwurf weg.

    Quelle: christian-von-stetten

    Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, unter welchen Umständen eine auf den Eigenbedarf heranwachsender Kinder gestützte Eigenbedarfskündigung unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs unwirksam ist.

    Die Beklagte bewohnt aufgrund eines mit dem Kläger am 14. April 2011 abgeschlossenen, unbefristeten Mietvertrags eine Zweizimmerwohnung in Mannheim. Mit Schreiben vom 28. Februar 2013 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. Mai 2013. Er führte an, seine 20 Jahre alte Tochter, die nach ihrem im Juni 2012 abgelegten Abitur ein Jahr in Australien verbracht habe, werde am 18. Juli 2013 nach Deutschland zurückkehren, danach eine Arbeitsstelle in Frankfurt/Main antreten und ein berufsbegleitendes Studium in Mannheim aufnehmen. Sie wolle nach ihrer Rückkehr eine eigene abgeschlossene Wohnung beziehen. Vor ihrem Auslandsaufenthalt habe sie ein Zimmer bei ihren Eltern bewohnt. Die Beklagte widersprach der Kündigung, weil der Eigenbedarf für den Kläger bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar gewesen sei.

    Der daraufhin vom Kläger erhobenen Räumungsklage hat das Amtsgericht stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Eigenbedarfskündigung sei jedenfalls wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Für die Annahme rechtsmissbräuchlichen Verhaltens reiche es bereits aus, wenn bei Vertragsschluss hinreichend konkrete Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer sein werde. Das sei hier der Fall. Wenngleich sich die Tochter des Klägers bei Abschluss des Mietvertrags noch keine konkreten Vorstellungen über einen Auszug aus dem elterlichen Heim gemacht haben möge, hätte der Kläger bei verständiger Betrachtung den Eigenbedarf voraussehen können und müssen.

    Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte Erfolg und führte zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB* gestützte Kündigung hier nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam ist. Zwar liegt nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ein widersprüchliches rechtsmissbräuchliches Verhalten vor, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf in diesen Fällen dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt.

    Kein Rechtsmissbrauch liegt dagegen vor, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter zwar im Rahmen einer – von Teilen der Instanzrechtsprechung erforderlich gehaltenen – "Bedarfsvorschau" erkennbar gewesen wäre, der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen gewesen ist, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen, also ernsthaft in Betracht gezogen hat. Denn bei verständiger und objektiver Betrachtung bringt ein Vermieter dadurch, dass er dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag anbietet und nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Verhältnisse (etwa Heranwachsen von Kindern, drohende Trennung von Familienangehörigen, Erkrankung, berufliche Veränderungen) macht, regelmäßig nicht zum Ausdruck, dass er die Möglichkeit eines alsbaldigen Eigenbedarfs unaufgefordert geprüft hat und nach derzeitigem Erkenntnisstand ausschließen kann. Würde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine solche – sich nach einer verbreiteten Auffassung auf bis zu fünf Jahre erstreckende - Lebensplanung verlangt werden, würde dessen verfassungsrechtlich verbürgte Freiheit missachtet, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen.

    Für die – in erster Linie dem Tatrichter obliegende - Beurteilung, ob der Vermieter entschlossen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen oder ein solches Vorgehen ernsthaft in Betracht gezogen hat, darf allerdings nicht allein auf seine Darstellung abgestellt werden. Vielmehr kommt es auf eine Würdigung der Gesamtumstände an. Dabei kann auch auf objektive (äußere) Umstände zurückgegriffen werden, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Kenntnisstand des Vermieters bilden.

    Dass den Vermieter keine Verpflichtung zu einer "Bedarfsvorschau" trifft, stellt den Mieter nicht schutzlos. Will er das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, kann er für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren. Der Rechtsstreit ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zu dem – von der Beklagten bestrittenen - Vorliegen einer Eigenbedarfssituation und zu den von ihr geltend gemachten Härtegründen (§ 574 BGB)** getroffen werden können.

    Quelle: juris.bundesgerichtshof

    Gesetzesänderung zur Anzeigepflicht von Wasser- und Wärmezählern
    Ab dem 1. Januar 2015 treten Änderungen im Mess- und Eichgesetz in Kraft (MessEG). Es sieht unter anderem eine Anzeigepflicht für Verwender von Wasser- und Wärmezähler gegenüber den Eichbehörden vor.

    Auf Gebäudeeigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) kommen damit neue Aufgaben zu. Das neue Mess- und Eichgesetz muss Ihnen keine schlaflosen Nächte bereiten. Übertragen Sie uns Ihre gesetzlichen Aufgaben. Wir erledigen die anfallenden Aufgaben, halten die Daten für den Bedarfsfall vor und stellen sie den Behörden auf Anfrage rechtzeitig zur Verfügung.

    Das fordert der Gesetzgeber
    Laut Gesetz muss die Verwendung neuer oder erneuerter Messgeräte innerhalb von sechs Wochen nach Inbetriebnahme der zuständigen Eichbehörde gemeldet werden.

    Wie kann die Anzeige erfolgen?

    1. Gemäß § 32 Absatz1 MessEG
    2. Gemäß § 32 Absatz2 MessEG

    Quelle:

    Zurzeit ist die Lage noch recht unübersichtlich, da es bislang nur den Koalitionsvertrag und die Ankündigung des zuständigen Bundesjustizministers Maas gibt, im März oder April einen Gesetzentwurf vorzulegen. Dieser muss sich am Koalitionsvertrag messen. Hiernach soll das marktwirtschaftliche Prinzip gelten, „wer bestellt, bezahlt. Vermieter und Mieter sollen weiter als Auftraggeber des Maklers auftreten können“, heißt es in dem Vertrag.

    Quelle: Immobilienverband IVD

    Zurzeit ist die Lage noch recht unübersichtlich, da es bislang nur den Koalitionsvertrag und die Ankündigung des zuständigen Bundesjustizministers Maas gibt, im März oder April einen Gesetzentwurf vorzulegen. Dieser muss sich am Koalitionsvertrag messen. Hiernach soll das marktwirtschaftliche Prinzip gelten, „wer bestellt, bezahlt. Vermieter und Mieter sollen weiter als Auftraggeber des Maklers auftreten können“, heißt es in dem Vertrag.

    Quelle: Immobilienverband IVD

    Seit zwei Wochen ist die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) in Kraft. Für die Vermarktung von Immobilien mittels Anzeigen haben sich damit erhebliche Änderungen ergeben. Die EnEV 2014 verpflichtet zur Angabe bestimmter Energiemerkmale in kommerziellen Medien. Liegt zum Zeitpunkt der Insertion ein gültiger Energieausweis vor, muss das Inserat bestimmte Pflichtangaben enthalten, sonst droht eine wettbewerbsrechtliche Abmahnung. Um hohe Anzeigenkosten zu sparen, können in den Anzeigen unter bestimmten Voraussetzungen Abkürzungen verwendet werden.

    Quelle: Immobilienverband IVD

    Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in seinem Urteil vom 30. April 2014 mit den Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung befasst. Der BGH führte in seinem Urteil hierzu aus, dass es im Falle der Eigenbedarfskündigung genüge, die Eigenbedarfsperson identifizierbar zu benennen und das Interesse darzulegen, das diese an der Erlangung der Wohnung hat.

    Quelle: Immobilienverband IVD

    Ein Vermieter darf einem Mieter beim Auszug aus der Wohnung von der Kaution nicht Reparaturkosten für Kratzspuren an der Schlafzimmertür abziehen, die von der - erlaubt - gehaltenen Katze verursacht wurden.

    Der Amtsrichter sah diese Abnutzung nach drei Jahren Mietzeit als "vertragsgemäßen Gebrauch" der Räume an, die mit den Mietzahlungen abgegolten seien. (AmG Gießen, 48 MC 720/08)

    Quelle: Immobilienverband IVD

    Eine Hausratversicherung, die ein Mann für seine Wohnung abgeschlossen hat, gilt nicht für Gegenstände, die in einer Hütte seines Schrebergartens gelagert sind. Hat er das Grundstück samt Hütte nur gegen Feuer versichert (im Rahmen der Wohngebäudeversicherung), so bleibt er auf einem Schaden sitzen, der ihm durch Einbrecher entstanden ist (unter anderem wurden ein elektrischer Rasenmäher und eine Heckenschere gestohlen) - insgesamt Gegenstände mit einem Wert in Höhe von 1.300 Euro.

    Zwar seien „die Sachen“ des Eigentümers überall versichert. Das aber nur dann, wenn sie „vorübergehend außerhalb der versicherten Wohnung“ lagerten. Das sei hier nicht der Fall gewesen. Auch das Argument des Mannes, er bewahre die gestohlenen Gartengeräte „normalerweise“ im Keller seiner Wohnung auf, zog nicht. Denn Gartengeräte würden bestimmungs- und erfahrungsgemäß im Garten eingesetzt. Sie befänden sich nicht nur vorübergehend außerhalb der Wohnung, sondern umgekehrt: Sie würden allenfalls vorübergehend in der Wohnung beziehungsweise im Keller der Wohnung aufbewahrt. (AmG Gießen, 47 C 374/11)

    Quelle: Immobilienverband IVD

    Der Bundesgerichtshof hat schon vor Jahren entschieden, dass eine Parabolantenne auf einem Balkon aufgestellt werden darf, solange es nicht zu einer „Substanzverletzung“ kommt. Insofern bestehen für eine Schüssel die gleichen Regeln wie für einen Sonnenschirm, der „unstreitig“ aufgestellt werden darf.

    Im konkreten Fall sollte ein Mieter die auf einem Betonfuß stehende, jedoch nicht fest verankerte Schüssel wieder entfernen. Musste er nicht. Der Amtsrichter entschied, dass die Schüssel „nicht vertragswidrig“ aufgestellt worden war. Der Balkon, der zur Wohnung gehöre, dürfe im Rahmen der Lebensführung vom Mieter genutzt werden. So dürfe er auf seinem Balkon (neben Stühlen oder Tischen) Sonnenschirme mit einem üblichen Sonnenschirmfuß aufstellen. Etwas anderes könne nur dann gelten, wenn "die Mietsache beschädigt oder gefährdet" werde (was hier nicht der Fall war). (AmG Hamburg-Bergedorf, 409 C 169/12)

    Quelle: Immobilienverband IVD

    Ist in einem Bundesland (hier: Hamburg) die Installation von Rauchmeldern vorgeschrieben, so hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft das Recht, diese Vorgabe durch Mehrheitsbeschluss durchzusetzen. (Hier zu Lasten der Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft geschehen; die Kosten der Wartung sollen von den einzelnen Eigentümern getragen werden. Die Rauchmelder selbst gehören zum Gemeinschaftseigentum.

    Ein gegen den Beschluss klagender Eigentümer, der bereits eine Tauchmelderanlage hatte einbauen lassen, wurde abgewiesen. Ob er von der Gemeinschaftsaktion gegebenenfalls hätte ausgenommen werden müssen, blieb offen, weil eine Frist versäumt wurde.) (BGH, V ZR 238/11)

    Quelle: Immobilienverband IVD

    Auch wenn derzeit für Makler und Verwalter die neu eingeführte Insertionspflicht der Energieeinsparverordnung (ENEV) 2014 im Vordergrund steht, darf ein alter Bekannter, die Dämmung oberster Geschossdecken im Bestand, nicht übersehen werden.

    So schreibt die EneV 2014 in § 10 Abs. III zukünftig vor, dass zugängliche Decken beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum, soweit sie nicht den Mindestwärmeschutz gemäß DIN 4108-2: 2013-02 erfüllen, bis zum 31. Dezember 2015 so gedämmt werden müssen, dass sie einen Wärmedurchgangskoeffizienten von 0,24 W/(m²K) nicht überschreiten. Alternativ zur Geschossdeckendämmung kann auch das darüber liegende Dach entsprechend gedämmt werden.

    Bereits in der EnEV von 2009 wurde in § 10 Abs. III Satz 1 die nachträgliche Pflicht zur Dämmung einer zugänglichen, obersten Geschossdecke beziehungsweise des darüber liegenden Daches auf einen Wärmedurchgangskoeffizienten von mindestens 0,24 W/(m²K) festgeschrieben. Stichtag für die Nachrüstung war der 31. Dezember 2011. Die Regelung der EnEV 2009 lief aber ins Leere, da die EnEV 2009 ausdrücklich von bisher noch nicht gedämmten obersten Geschossdecken sprach.

    Quelle: Immobilienverband IVD

    Die Umstellung der Zahlungsmodalitäten auf SEPA (Single Euro Payments Area) zieht für die meisten Verwalter einen hohen Mehraufwand nach sich. Das ergab eine Umfrage des Immobilienverbands IVD unter seinen Mitgliedern. So wendeten die Unternehmen durchschnittlich 190 Personalarbeitsstunden für die Umstellung auf. Das entspricht der monatlichen Arbeitszeit eines Mitarbeiters. Legt man einen Verrechnungssatz von 60 Euro pro Arbeitsstunde zugrunde, hätte eine Arbeitskraft im gleichen Zeitraum, in dem sie mit der SEPA-Umstellung beschäftigt war, einen Umsatz von 11.400 Euro erwirtschaften können.

    Der Löwenanteil der Aufwendungen der Unternehmen für die Umstellung ist damit die benötigte Arbeitszeit. An zweiter Stelle folgen die Kosten für Sachmittel wie Porto und Anschreiben sowie für die benötigte Software. Hierfür gaben die IVD-Mitglieder jeweils durchschnittlich 800 Euro aus. Mitarbeiterschulungen für die SEPA-Umstellung ließen die Unternehmen sich im Schnitt 415 Euro kosten.

    Die meisten dieser Kosten mussten die Unternehmen selbst schultern: Nur zwölf Prozent der Umfrageteilnehmer gaben an, Teile der Aufwendungen an Haus- und Wohnungseigentümer weitergeben zu können. Hier sehen viele der befragten IVD-Mitglieder Handlungsbedarf. So fordern 65 Prozent die Einführung von entsprechenden Regelungen.

    Die Verlängerung der Umstellungsfrist bis 1. August war dabei für viele der befragten Unternehmen nicht notwendig. Mehr als 80 Prozent der Umfrageteilnehmer haben die Umstellung bereits abgeschlossen. Lediglich vier Prozent waren auf die Verschiebung des Stichtags angewiesen. Insgesamt nahmen rund 1.000 Unternehmen aus dem gesamten Bundesgebiet an der Umfrage teil.

    Quelle: Immobilienverband IVD

    Wenn es keine geschriebenen technischen Regelwerke, Baubeschreibungen oder vertraglichen Vereinbarungen gibt, die ein Gefälle für Hof- und Zugangsfläche einer Wohnanlage vorgeben, können auch ungeschriebene Regeln die Ausführung mit Gefälle zwingend erfordern. Es kommt vielmehr darauf an, ob der Besteller ein solches Gefälle nach den Umständen, die dem Vertrag zugrunde liegen, insbesondere dem vereinbarten Qualitäts-und Komfortstandard, erwarten kann. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 21. November 2013 (VII ZR 275/12).

    Im konkreten Fall streiten sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft und der Bauträger über die Ausführung einer Hoffläche mit Epoxidharzbeschichtung ohne Gefälle. In der Vorinstanz wurde festgestellt, dass es keine „anerkannte Regel der Technik“ gebe, die die Ausführung einer Hofbefestigung mit Gefälle vorsehe. Dem hat der BGH deutlich widersprochen. Von einem Bauwerk nach dem Werkvertragsrecht (§631FF BGB) sei zu erwarten, dass es nur dann mangelfrei ist, wenn es nicht mit Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder vertraglichen Gebrauch mindern. Dass die Hofbefestigung ohne Gefälle mangelfrei ist, konnte der BGH nicht erkennen. Der BGH hält ungeschriebene Regeln für genauso maßgeblich wie geschriebene Regeln (vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 1995 VII ZR 131/93, Baurecht 1995, 230, 231) und hat den Streit daher zur weiteren Beweiserhebung zurückgewiesen.

    Quelle: Immobilienverband IVD

    Die Pflicht zur Ausrüstung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ist nur noch in wenigen Bundesländern nicht als Pflicht in den Bauordnungen erfasst. Berlin, Brandenburg und Sachsen haben bisher auf eine Regelung verzichtet.



    Quelle: Immobilienverband IVD

    In Gebieten wie dem Hunsrück oder der Eifel, in Teilen des Niederrheins und Ostwestfalens wird der Wohnungsleerstand mittelfristig zu einem immer größeren Problem.

    Wie das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) in einer aktuellen Studie darstellt, wird über kurz oder lang auch in Städten wie Essen oder Dortmund die Nachfrage nach Wohnraum sinken.

    Das Institut warnt vor Verwahrlosung, Vandalismus und Zersiedelung als Folgen wachsenden Leerstands. Dieser wirke sich zudem negativ auf die Infrastrukturkosten aus, denn bei gleicher Gemeindefläche bleiben die Kosten für Müll, Abwasser und andere Leitungsnetze konstant und die Kosten pro Kopf steigen.

    Wie bereitet sich nun die Immobilienwirtschaft auf eine sinkende Nachfrage vor? Wie gehen wir mit dem kurzfristigen Boom in den Großstädten um? Solche Fragen werden auch nach dem sonntäglichen Wahltag auf der Agenda unserer Branche stehen.

    Der IVD West wird dies auf seinen kommenden Veranstaltungen mit seine Mitgliedern intensiv diskutieren und freut sich auf einen regen Austausch.

    Quelle: Immobilienverband Deutschland Regionalverband West

    Alternative Wohnungsangebote für ältere Menschen jenseits des Pflegeheimes gibt es in Deutschland kaum.

    Unter anderem zu diesem Ergebnis kommt eine Studie, die von Jones Lang LaSalle und der DPF AG erstellt wurde.

    Ziel der Studie war es, Informationen über die aktuelle und zukünftige Wohnsituation der über 50-Jährigen in Deutschland zu ermitteln.

    Teil der Studie war auch eine Forsa-Umfrage, in der die Wünsche und Ansprüche an die Wohnumgebung im Alter sowie die Umzugsbereitschaft im Falle einer Pflegebedürftigkeit herausgefunden werden sollte.

    Im Fazit empfiehlt die Studie, noch mehr barrierefreie Wohngebäude nicht nur für ältere Menschen zu errichten.

    Um sogenannte „Altenghettos“ zu vermeiden wird empfohlen, diese in den Stadtraum zu integrieren und gleichzeitig adäquate Dienstleistungen und Pflegeservices in der Nähe oder im Gebäude selbst anzubieten.

    Quelle: Immobilienverband Deutschland Regionalverband West

    Lagert eine Hausratversicherte ihre (hier 14.800 € wertvolle) Taucherausrüstung in ihrem Keller hinter einem leicht zu knackenden Holzlattenverschlag, so braucht der Versicherer ihr wegen des grob fahrlässig unvernünftigen Aufbewahrungsortes den Schaden nur zur Hälfte zu ersetzen, wenn das seetaugliche Utensil gestohlen wird.

    (Hier wirkte sich diese Kürzung aber nicht besonders stark auf die schließlich vom Gericht zugesprochene Leistung der Versicherung aus, weil diese in ihren Vertragsbedingungen die missverständliche Klausel stehen hatte, das "grobe Fahrlässigkeit" bis zu einem Betrag von 10.000 € keinen Leistungsausschluss zur Folge habe.

    Die Klausel lautete hier "Soweit bei einem Versicherungsfall der Schaden 10.000 € übersteigt..." und nicht "Für den Fall, dass...") (LG Berlin, 23 O 438/11)



    Quelle: Immobilienverband Deutschland Regionalverband West

    Legt die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft fest, dass der Aufwand für die Instandhaltung aller "nach außen weisenden" Fenster und Türen von der Gemeinschaft zu tragen sind, so kann die Eigentümerversammlung dies nur durch einstimmigen Beschluss ändern (nicht, wie hier geschehen, durch die Mehrheit, die die Kosten für die Instandhaltung für die Terrassenfenster und -türen auf die einzelnen Eigentümer übertragen wollte). (BGH, V ZR 33/09)

    Quelle: Immobilienverband Deutschland Regionalverband West

    Gibt der Mieter einer Eigentumswohnung dem Eigentümer beim Auszug nur einen statt der erhaltenen zwei Haustürschlüssel zurück, so hat der Mieter nicht nur Ersatz für den nicht mehr auffindbaren Zweitschlüssel zu leisten, sondern auch für den Austausch der gesamten Schließanlage (was sich hier auf knapp 2.000 € summierte).

    Das gilt selbst dann, wenn die Schließanlage gar nicht erneuert wird. Dazu das Landgericht Heidelberg: Soweit dies unterlassen wird, handelt die Eigentümergemeinschaft auf eigenes Risiko.

    "Dann steht dem Gewinn der Schadenersatzsumme der Verlust gegenüber, der sich im Falle der Verwirklichung der Missbrauchsgefahr durch Diebstahl oder Vandalismus Dritter niederschlägt, ohne dass diese Folgeschäden der ursprünglichen Pflichtverletzung des Mieters noch haftungsrechtlich zurechenbar und von diesem zu ersetzen wären." (LG Heidelberg, 5 S 52/12)

    Quelle: Immobilienverband Deutschland Regionalverband West

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